Savills VN báo cáo nghiên cứu thị trường BĐS Hà Nội - Q4/2013

Công ty Savills Việt Nam vừa đưa ra báo cáo kết quả nghiên cứu thị trường bất động sản Hà Nội trong Q4/2013.

 

1. Bán lẻ

Nguồn cung

Trong Q4/2013, có khoảng 1 triệu m2 sàn bán lẻ từ 149 dự án, tăng mạnh 15% theo quý và 37% theo năm.

Chín dự án gia nhập thị trường trong quý này, với tổng diện tích cho thuê gần 130.000 m2. Trong đó ba dự án là trung tâm mua sắm, bốn dự án siêu thị điện máy và hai dự án siêu thị.

Hoạt động thị trường

Cả giá thuê trung bình và công suất thuê đều tiếp tục xu hướng giảm, với công suất đạt 83%, giảm -2 điểm phần trăm theo quý và -6 điểm phần trăm theo năm. Giá thuê trung bình đạt khoảng 1,1 triệu VNĐ/ m2/ tháng, giảm -2% theo quý và -5% theo năm.

Trong các loại hình bán lẻ, khối đế bán lẻ có công suất giảm mạnh nhất so với quý trước do sự cạnh tranh gay gắt với nhà mặt phố ở các khu vực trung tâm. Các trung tâm mua sắm mới với giá thuê rẻ hơn. 

Nguồn cầu

Diện tích bán lẻ cho thuê thêm đạt khoảng 102.000 m2, giảm nhẹ -5% so với quý trước.

Nguồn cầu mặt bằng bán lẻ cho các siêu thị điện máy và siệu thị tiếp tục tăng do các nhà bán lẻ lớn vẫn đang tiếp tục mở rộng.

Triển vọng

Hà Nội dự kiến sẽ có một lượng nguồn cung tương lai lớn với 99 dự án, cung cấp khoảng 1,8 triệu m2 sàn bán lẻ.

Từ 2014 đến 2016, khoảng 880.000 m2 bán lẻ dự kiến sẽ vào thị trường.

Các quận nội thành là nơi cung cấp mặt bằng bán lẻ lớn nhất với 42% tổng cung tương lai. Các quận ngoại thành đứng thứ hai với 40 phần trăm. 

2. Văn phòng

Nguồn cung

Tổng nguồn cung văn phòng trong Q4/2013 là 1.308.000 m2 đến từ 153 tòa nhà, tăng 4,3% theo quý và 15% theo năm. Thị trường đón nhận thêm hai dự án Hạng B và một dự án hạng C mới với tổng diện tích 42.000 m2.

Nguồn cung hiện tại, Q4/2012 – Q4/2013

Tình hình hoạt động

Công suất là 74%, không đổi so với quý trước nhưng giảm -2 điểm phần trăm theo năm. Trong khi đó, giá thuê trung bình tiếp tục xu hướng giảm trong 9 quý liên tiếp xuống còn 395.000 VNĐ/ m2/ tháng, giảm -2,6% theo quý và -10% theo năm.

Công suất của Hạng A đạt 75%, tăng nhẹ 1 điểm phần trăm theo quý. Hạng B đạt 67%, giảm -1 điểm phần trăm và Hạng C đạt 83%, không đổi so với quý trước.

Hoạt động thị trường, Q4/2012 – Q4/2013

Giá thuê trung bình Hạng A là 610.000 VNĐ/ m2/ tháng, giảm -1,7% theo quý. Giá thuê của Hạng B giảm -3,1% theo quý xuống 379.000 VNĐ/ m2/ tháng và Hạng C giảm -3,3% theo quý xuống 267.000 VNĐ/ m2/ tháng.

Nguồn cầu

Tổng diện tích văn phòng thuê tăng mạnh trong Q4/2013 đạt 30.500 m2. Tất cả các hạng văn phòng đều có diện tích cho thuê tăng trưởng dương trong quý này.

Diện tích thuê thêm của hạng B là 19.000 m2, chiếm 62% tổng diện tích cho thuê thêm của thị trường.

Trong khi đó, diện tích thuê thêm của Hạng C đạt mức 9.700 m2 và Hạng A tăng nhẹ đạt 1.700 m2.

Triển vọng

Tính đến năm 2015, có khoảng 420.000 m2 từ 31 dự án văn phòng mới dự kiến có thể cung cấp. Khu vực phía Tây, bao gồm Cầu Giấy và Từ Liêm sẽ là nguồn cung chủ yếu trong tương lai với xấp xỉ 191.500 m2 diện tích văn phòng, chiếm 45% nguồn cung mới của toàn thị trường.

Nguồn cung tương lai, 2014 trở về sau

3. Khách sạn

Nguồn cung

Nguồn cung khách sạn từ 54 khách sạn ba đến năm sao với 7.800 phòng, tăng 1% so với quý trước và 5% so với cùng kỳ năm ngoái.

Nguồn cung mới gồm 450 phòng đến từ một khách sạn 5 sao ở Từ Liêm. Tuy nhiên, tổng nguồn cung đã giảm 110 phòng trong quý này do hai khách sạn năm sao chuyển đổi một phần phòng khách sạn sang căn hộ dịch vụ.

Nguồn cung hiện tại theo hạng, Q4/2013 

Tình hình hoạt động 

Hoạt động thị trường tốt hơn ở tất cả các hạng. Doanh thu bình quân trên phòng là 1 triệu đồng, tăng 16% so với quý trước và tăng 4% so với năm ngoái.

Giá phòng bình quân toàn thị trường đạt 1,67 triệu đồng/ phòng/ đêm, tăng 1% so với quý trước và 1% so với năm ngoái.

Công suất phòng bình quân đạt 61%, tăng 8 điểm phần trăm so với quý trước và 1 điểm phần trăm so với năm ngoái.

Doanh thu bình quân trên phòng theo hạng

Nguồn cầu

Số phòng bán được bình quân trong quý 4/2013 là 4.700, tăng 16% theo quý và 7% theo năm. Khối khách sạn 5 sao có thị phần lớn nhất, chiếm 52% tổng số phòng bán được.

Theo Sở văn hóa thể thao và du lịch Hà Nội, lượng khách đến Hà Nội trong năm 2013 đạt 16,6 triệu lượt, tăng 15% so với 2012; trong đó, lượng khách quốc tế là 2,6 triệu lượt, tăng 23% theo năm.

Triển vọng

Tính đến Q4/2013, có 23 dự án khách sạn 3 đến 5 sao được ghi nhận trong danh sách tương lại. Các khách sạn này sẽ cung cấp khoảng 5.000 phòng cho thị trường. Bảy dự án đang hoàn thành hoặc đang xây dựng.

Trong nửa năm đầu của 2013, có 3 khách sạn mới với hơn 680 phòng dự kiến tham gia vào thị trường. Các khách sạn này gồm 2 khách sạn 5 sao tại quận 1 và một khách sạn 3 sao tại quận 7.

Triển vọng

Bốn mươi dự án sẽ gia nhập thị trường trong tương lai, trong đó 22 dự án sẽ cung cấp khoảng 6.400 phòng. Sáu dự án với 1.100 phòng dự kiến sẽ gia nhập thị trường năm 2014.

Khối khách sạn 5 sao chiếm thị phần lớn nhất với 4.300 phòng, tương ứng 68% tổng nguồn cung tương lai.

Huyện Từ Liêm chiếm thị phần lớn nhất tổng nguồn cung tương lai với 2.600 phòng, tương ứng 41% tổng nguồn cung tương lai ở Hà Nội.

Nguồn cung tương lai, 2014 – về sau

4. Căn hộ dịch vụ

Nguồn cung

Trong quý này, tổng nguồn cung căn hộ dịch vụ xấp xỉ đạt 3.190 căn, tăng 7% so với quý trước do sự góp mặt mới của 25 căn hộ hạng A, 131 căn hộ hạng B và 20 căn mở rộng của một dự án khác.

Nguồn cung theo quận, Q4/2013

Tình hình hoạt động

Công suất toàn thị trường Q4/2013 đạt 80%, giảm -6,6 điểm phần trăm theo quý và giảm -3,8 điểm phần trăm theo năm. Giá thuê trung bình giảm nhẹ -1,6% theo quý và giảm -8,2% theo năm, đạt 534.000 VNĐ/ m2/ tháng.

Sau bốn quý giảm liên tiếp, giá thuê căn hộ hạng A quý này đã tăng 1,2% theo quý, trong khi công suất thuê lại giảm 4 điểm phần trăm so với Q3/2013.

So với quý trước, công suất thuê của hạng B giảm -9,7 điểm phần trăm và giá thuê giảm -2,9%; một sộ dự án đã giảm giá để thu hút khách.

Giá thuê và công suất thuê của hạng C lần lượt giảm -4 điểm phần trăm và -2% theo quý.

Nguồn cầu

Số căn cho thuê thêm trong quý Q4/2013 đạt mức âm sau 13 quý đạt mức dương liên tiếp. Tổng số căn hộ cho thuê thêm trong quý này giảm -1% theo quý.

Quận Tây Hồ và Ba Đình được người nước ngoài yêu thích bởi lượng căn hộ cho thuê được tại hai quận này chiếm tới 51% trong quý này.

Triển vọng

Sau năm 2014, khoảng 1.410 căn hộ dịch vụ đến từ 19 dự án dự kiến sẽ bổ sung vào nguồn cung hiện tại của thị trường.

Trong năm 2014, khoảng 410 căn hộ của ba dự án mới sẽ gia nhập thị trường; quận Thanh Xuân sẽ bắt đầu xuất hiện nguồn cung căn hộ dịch vụ

Ước tính nguồn cung tương lai, 2014 trở về sau

5. Căn hộ để bán

Nguồn cung

Khoảng 2.400 căn hộ gia nhập thị trường trong quý này.

Tổng nguồn cung sơ cấp có khoảng 11.500 căn hộ, tăng 15% theo quý.

Thị trường sơ cấp

Giảm giá diễn ra trên cả ba hạng căn hộ vào Q4/2013. Căn hộ hạng C có mức giảm giá sâu nhất trong 3 hạng với -7% so với quý trước. Căn hộ hạng B và A có mức giảm giá lần lượt là -6% và -4 phần trăm.

Tỷ lệ hấp thụ trong Q4/2013 là 11%, tăng 2 điểm phần trăm theo quý do giá giảm, đẩy nhanh tốc độ xây dựng, tung ra gói bán thô cùng một loạt các hình thức khuyến mại.

Căn hộ hạng C vẫn là loại phổ biến nhất trên thị trường với tỷ lệ hấp thụ lên tới 14% mặc dù đã giảm so với Q3/2013 một điểm phần trăm. Căn hộ hạng A và B có tỷ lệ hấp thụ lần lượt là 7% và 8 phần trăm.

Thị trường thứ cấp

Giá căn hộ thứ cấp tiếp tục giảm trên tất cả các quận/ huyện. Mức giảm giá mạnh nhất diễn ra ở quận Ba Đình, giảm -7% theo quý. Các quận có mức giảm giá thấp hơn là Gia Lâm, Hà Đông và Đống Đa, giảm -6% ở mỗi quận so với Q3/2013.

Nguồn cầu

Nhu cầu về nhà ở vào thời điểm cuối năm tăng như thường lệ. Tổng số căn hộ đã bán vào Q4/2013 tăng 46% so với Q3/2013.

Xuất hiện xu hướng chủ đầu tư đổi tên dự án để nâng cao nhận diện thương hiệu cho khách hàng. Đi đầu là Vingroup với việc thành lập thương hiệu Vinhomes và áp dụng thương hiệu này cho tất cả các dự án của họ. Tập đoàn Nam Cường cũng thành lập thương hiệu The Sparks. Xuân Mai Tower cũng đã được đổi tên thành Xuân Mai Park State.

Triển vọng

Tổng nguồn cung tương lai được ước tính là hơn 62.600 căn hộ từ 81 dự án. Trong đó, Hà Đông và Hoàng Mai là hai quận có lượng cung lớn nhất, chiếm 47% tổng lượng cung tương lai.

6. Biệt thự/Nhà liền kể

Nguồn cung

Quý này nguồn cung dưới dạng hợp đồng mua bán (HĐMB) nhận thêm 72 căn biệt thự mới từ quận Hoàng Mai. Thị trường không ghi nhận thêm nguồn cung mới dưới dạng hợp đồng góp vốn (HĐGV).

Thị trường biệt thự/ liền kề Hà Nội bao gồm125 dự án, cung cấp 42.400 căn. Trong đó, khoảng 30.400 căn nhà gồm 17.300 nhà liền kề và 13.100 biệt thự đến từ 101 dự án HĐMB. Nguồn cung còn lại đến từ các dự án dạng HĐGV.

Hoạt động thị trường

Hoạt động của thị trường vẫn trầm lắng trong quý này. Giá chào bình quân của toàn thị trường giảm nhẹ -3% cho hạng mục biệt thự và -1% đối với hạng mục nhà liền kề so với quý trước.

Nguồn cầu

Theo Nghị định 11/2013/NĐ-CP và Thông tư liên tịch số 20 giữa Bộ xây dựng và Bộ tư pháp, từ ngày 5/1/2013, quy định cho phép chủ đầu tư bán đất nền phân lô đã được đầu tư xây dựng hạ tầng mà không cần thiết phải xây thô. Thông tin này có thể sẽ thúc đẩy nhu cầu nhà ở trong tương lai.

Triển vọng

Nguồn cung tương lai của thị trường biệt thự/ nhà liền kề đến từ 81 dự án nằm rải rác tại 15 quận huyện.

Sáu mươi hai phần trăm số lượng dự án đang trong giai đoạn lập quy hoạch và 32% đang giải phóng mặt bằng. Quý này ghi nhận 2 dự án hoàn tất cơ sở hạ tầng, chiếm 2% trên tổng số dự án.

Trong năm 2014, khoảng 870 căn từ 7 dự án dự kiến sẽ gia nhập thị trường. Trong đó hơn 60% nguồn cung là biệt thự.

Dự thảo quy chế về việc cho phép bán đất nền dự kiến sẽ thay đổi nguồn cung của thị trường nhà ở gắn liền với đất, đặc biệt là phân khúc đất nền.

P.V PRWeb/ĐSPL